«Ипотека – друг человека?»: ТОП-15 самых острых вопросов про жилищный кредит

2339

25 мая


Собираетесь взять ипотеку или уже платите жилищный кредит? Новости ТВК узнали ответы на самые острые вопросы. Все, что вы хотели узнать, но не знали, у кого спросить, мы выяснили у руководителя портала «Финансист» Анастасии Потёкиной и юриста Екатерины Буран.

1) Какой процент по ипотеке наиболее адекватный и безболезненный для россиян?

Наиболее приемлемая процентная ставка для россиян – 3-4% годовых, потому что средний уровень дохода российской семьи, состоящей из 3 человек, составляет не более 50 тыс. руб. При процентных ставках 10-12% годовых платеж, если вы берете ипотеку на 15 лет, будет составлять в районе 25 тыс. руб. А 25 тыс. руб. на семью из 3 человек – это ниже прожиточного минимума порядка на 12 тыс. руб.

2)    Почему в России такой высокий процент по ипотеке? Что мешает его понизить до 3-4%, как в Европе? 

В принципе, достаточно посмотреть на уровень инфляции в европейских странах и сравнить с нашей родной инфляцией. Деньги в России довольно быстро дешевеют. Да и ключевая ставка у нас выше, чем установленные европейскими регуляторами.

3) Могут ли дать ипотеку гражданину с неофициальным заработком, например фрилансеру? 

Если потенциальный заемщик не работает официально, но все же трудоустроен и получает «черную» или «серую» зарплату, то в банк предоставляется копия трудового договора и справка о заработной плате по форме банка.

Если нет возможности предоставить и такие документы, то можно обратиться в банк, который принимает сокращенный пакет документ (как правило, паспорт и второй документ), но при этом нужно иметь первоначальный взнос не менее 40-50% от стоимости приобретаемого объекта.

Можно оформить ипотеку под залог имеющегося имущества. В этом случае аккредитованные в банке оценщики должны определить стоимость этого имущества. Размер ипотечного кредита в большинстве случаев не будет превышать 50% стоимости залоговой недвижимости, по этому поводу в разных банках разные условия.

Также человек может официально нигде не работать, но получать доходы от сдачи квартир, от депозитов. Если эти активы документально предъявить банку, банк может одобрить ипотеку. 

Банк принимает во внимание социальный статус клиента и наличие в его собственности недвижимости (жилой и коммерческой), автотранспорта (в том числе коммерческого). Эти активы довольно точно свидетельствуют об уровне реальных доходов и могут сами быть источником дохода при сдаче в аренду. 

Предъявите банку ваши депозитные договоры за несколько лет, выписки по вашим депозитным счетам – этим вы покажете банку, что у вас есть средства на первоначальный взнос и, возможно, даже на оплату части ежемесячного платежа по ипотечному кредиту.

4) Обязательно ли нужны поручители, если берешь ипотеку?

Нет, если суммы дохода заемщика достаточно для обслуживания ипотечного кредита. Однако если заемщик состоит в браке, то супруг(а) автоматически выступает созаемщиком по кредиту.

5)Выгодна ли валютная ипотека для россиян?

По негласным правилам получения любых видов кредита, заемщику лучше расплачиваться той валютой, в которой он получает свой основной доход.

6) Кто может рассчитывать на льготы при получении ипотеки?

Банки могут предложить сниженную процентную ставку для бюджетников, для заемщиков, которые являются зарплатными клиентами банка или работают в компании, у которой заключен договор с банком.

Есть отдельная программа для кредитовая военных. Военнослужащие, обладающие сертификатом накопительной ипотечной системы (НИС), могут оформить в банке целевой жилищный заем (ЦЖЗ) в размере до 2,4 млн руб. (у разных банков сумма немного отличается). 

Срок кредита равен сроку целевого жилищного займа согласно свидетельству о праве участника НИС на получение средств ЦЖЗ, но не менее 3 лет. Первоначальный взнос может составлять от 20% и включать собственные средства и средства целевого жилищного займа. 

Еще сейчас действует программа «Семейная ипотека». По ней происходит субсидирование ставки до уровня 6% в течение 3 или 5 лет при рождении с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. соответственно второго или третьего ребенка у заемщиков, которые возьмут кредит или рефинансируют действующий кредит на покупку жилья на первичном рынке. 

После окончания срока субсидирования процентная ставка устанавливается в размере ключевой ставки ЦБ РФ на дату подписания кредитного договора, увеличенной на 2 п. п. (сейчас ключевая ставка 7,25%).

Как правило, льготное кредитование предусмотрено федеральными программами АИЖК и не все банки по ним работают. Однако существуют и собственные программы банков, которые дают послабления, например, молодым семьям с детьми.

7) Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?

Можно, но только под залог имеющейся в собственности недвижимости. Или используя материнский капитал в качестве первоначального взноса, но и тут часто банк рассматривает его только в качестве дополнения. Как минимум 5% от взноса должны быть наличные деньги.

8)    Что выгоднее брать в ипотеку – квартиру в новостройке или вторичное жилье?

Если исходить из размера процентных ставок по ипотеке, то к концу 2017 г. ставки по кредитованию первички и вторички практически выровнились, такая картина наблюдается и сейчас. Поэтому, наверное, только заемщику решать, какую недвижимость он хочет.

9) Если ты берешь ипотеку на долевое, то может ли банк поменять условия после того, как дом сдадут? Ведь ранее при выдаче кредита учитывались различные риски, а сейчас их нет.

Вообще, изменение условий в одностороннем порядке только по инициативе банка невозможно. При заключении кредитного договора на приобретение квартиры в строящемся доме сразу прописываются все условия.

В случае приобретения долевого жилья в ипотеку во многих банках предусмотрена повышенная в среднем на 1% ставка на период до регистрации квартиры в собственность – до передачи недвижимости в обременение банку. То есть условия либо не меняются, либо ставка снижается.

Кроме того, банки сейчас зачастую снижают свой риск, работая только с определенным перечнем строительных компаний или даже списком домов, на которые готовы выдавать кредит на первичном рынке.

10) Законно ли требование банков оформлять различные страховки, когда берешь ипотеку?

При ипотечном кредитовании законным является страхование имущества. Это предусмотрено ФЗ об ипотеке. Все остальное, например страхование жизни, – только по выбору клиена. Нельзя ставить в зависимость от выдачи кредита страхование жизни заемщика. 

Второй обязательной страховкой при покупке вторичного жилья является титульное страхование заемщика от права притязания третьих лиц. Может появиться какой-нибудь наследник, который имеет на данную квартиру виды. Поэтому на 3 года – срок исковой давности – страхуется заемщик по ипотеке при покупке вторичного жилья. 

Все остальные виды страхования являются незаконным. В любой момент человек может отказаться от страхования жизни. Но здесь нужно очень внимательно изучать кредитный договор, потому что банки, как правило, прописывают свое условие – повышение процентной ставки в случае отказа от страхования жизни в период ипотечных выплат.

11) Насколько выгодно проводить рефинансирование и при каких суммах? Сколько раз это можно делать? Возвращается ли в этом случае плата за страховку?

Эксперты советуют заниматься рефинансированием ипотеки, если процентная ставка снизится минимум на 2 п. п. Среднерыночная ставка сегодня на рынке составляет 10%. Соответственно, заниматься вопросом рефинансирования выгоднее клиентам, оформившим ипотеку в 2015 г. Тогда среднерыночная ставка составляла 12%. Тем, кто приобрел жилье всего год назад, нужно дождаться снижения ставок до 9%.

Не имеет смысла рефинансировать кредит, если по нему предусмотрены аннуитетные платежи (сначала выплачиваются проценты, а потом тело кредита) и с момента оформления прошло больше половины срока. Если оформить новую ипотеку, то придется выплачивать проценты заново.

Отметим, при рефинансировании теряется право на налоговый вычет по процентам по ипотеке: когда вы оформите новый кредит на квартиру и закроете предыдущую ипотеку, формально будет считаться, что вы полностью рассчитались по ней. Как итог – 13%, которые можно было вернуть с начисляемых банком процентов в будущем, вам не достанутся.

При полном досрочном погашении ипотеки заемщик имеет право требовать от страховой компании возврата суммы, которая обеспечивала страхование рисков на период, оставшийся для выплаты займа.

Как такого ограничения на количество рефинансирований нет. Однако, некоторые банки отказываются рефинансировать кредит, который уже был рефинансирован. И если рефинансировать кредит в том же банке, в котором ипотека оформлена первоначально, то можно столкнутся с ограничением – банк будет рассматривать заявку не чаще 1 раза в год.

Юристы сообщают, что по закону вторичное рефинансирование ипотеки возможно, однако на практике чаще всего происходит так, что добиться подобной процедуры весьма сложно, поскольку немногие банки соглашаются ввязываться в столь длинную кредитную историю.

12) Как выгоднее гасить ипотечный кредит? Некоторые увеличивают платеж и уменьшают срок, но при этом боятся инфляции.

Процентные ставки по займам и кредитам напрямую зависят от ставки ЦБ РФ. На нее ориентируются абсолютно все банки нашей страны. Она сейчас плавающая – от 7 до 9%. Схема на данный момент очень простая: для того чтобы выдать вам кредит, банк берет кредит под учетную ставку ЦБ и в свою банковскую ставку закладывает уже свои расходы, риски, зарплату сотрудников и свой доход. 

Если платить большими платежами, то инфляция не скажется. Вы будете платить меньше лет и у вас будет меньше переплата. Как правило, переплата составляет 120-150% от суммы кредита.

13) Отберут ли жилье если ты много лет исправно платил ипотеку, но вдруг попал в трудную ситуацию, например, лишился работы?

Квартиру потеряешь однозначно, потому что первое, что делает банк, это в редких случаях дает клиенту возможность пойти на рефинансирование. При этом происходит увеличение срока кредита, в разы увеличивается переплата. 

Если банк на уступки не идет, то он обращается в суд, просуживает задолжность со всеми пенями, штрафами, неустойками и прочими своими убытками, включая судебные расходы. Квартира выставляется на торги.

 

Если квартира с торгов уходит за меньшую стоимость, чем долг россиянина на момент просуживания, то получается, что разницу с него еще и взыщут. Квартира уйдет в любом случае. Либо еще вариант – погасить ипотеку досрочно.

14) Может ли банк отказать в досрочном погашении по кредиту?

Условия досрочного погашения кредита прописаны в договоре. В соответствии с Федеральным Законом от 19 октября 2011 г. досрочный возврат займа (в том числе ипотечного) разрешается – таким образом, сейчас банки не имеют право ограничивать непосредственного заемщика в частичном или полном досрочном гашении кредита.

Но могут выдвинуть условия по минимальной сумме, принимаемой к погашению, или что сумма к погашению спишется только через определенный период времени – например, через 30 дней с момента подачи заявления. Все нюансы прописаны в договоре, лучше его внимательно изучить.

Теоретически банк может отказать в осуществлении досрочного погашения: а) третьим лицам, не являющимся сторонами кредитного договора и по которым заемщик не дал банку письменное согласие на такие операции; б) если счет, с которого заемщик желает досрочно погасить кредит, заблокирован, например, ФССП.

15) Когда можно получить первый налоговый вычет по ипотеке, если берешь долевое? Есть ли предел возвращаемых сумм? 

Лица, покупающие себе квартиры в домах на стадии строительства вправе получить имущественный налоговый вычет на строящееся жилье. Причем право на вычет возникает с момента подписания передаточного акта. Таким образом, для получения налогового вычета при долевом строительстве квартиры не требуется дожидаться оформления государственной регистрации жилья.

При покупке жилья можно вернуть до 260 тыс. руб. При покупке жилья в ипотеку – до 390 тыс. руб. – налоговый вычет за уплаченные проценты по кредиту. Получить можно обе суммы. Как правило, сначала возвращаются деньги за покупку недвижимости, после – ипотечные проценты. При этом, человек не сможет получить большую сумму, чем заплатил налогов.