Советы юриста: что делать дольщику, если застройщик – банкрот

3596

8 октября


Очередная крупная строительная компания Красноярска – «Реставрация» – близка к банкротству. И этот случай не единичный. Юрист Николай Немков ответил на самые популярные вопросы дольщиков и рассказал, как действовать в этой ситуации.

Смогу ли я получить возмещение от страховой компании, если фирма, которая страховала ответственность застройщика, признана банкротом либо у нее отозвана лицензия?

Несмотря на то, что у страховой компании отозвана лицензия, это не освобождает ее от обязанностей перед страхователями. Кроме того, отзыв лицензии не всегда связан с финансовыми проблемами страховщика.

После наступления страхового случая – введение конкурсного производства в отношении ООО «СК “Реставрация”» – вам необходимо направить в страховую компанию требование об исполнении обязательств в части выплаты страхового возмещения. При получении официального отказа придется обращаться в суд.

В случае если страховая компания окажется банкротом, надеяться на то, что страховая выплата в ваш адрес будет осуществлена в полном объеме сложно, однако в любом случае будет правильным включиться в реестр требований кредиторов страховой компании и ждать, что конкурсный управляющий найдет какое-либо имущество у страховщика.

Кроме того, в соответствии со ст. 967 ГК РФ риск выплаты страхового возмещения или страховой суммы, принятый на себя страховщиком по договору страхования, может быть им застрахован полностью или частично у другого страховщика по заключенному с последним договору перестрахования.

Таким образом, если страховщик перестраховал свои риски и он оказался не в состоянии исполнить свои обязательства, вы можете рассчитывать на выплату от такого перестрахователя. Часто перестрахование осуществляется АО «Национальная перестраховочная компания».

Ответственность застройщика застрахована, однако в страховом полисе выгодоприобретателем является другое лицо (прежний дольщик). Влияет ли это как-то на возможность получения страховой выплаты?

Нет, никак не влияет. В соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с настоящим ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Нужно ли менять полис или выгодоприобретателя, если в нем указан не я? Кто это должен делать?

В соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

При этом в законе не указано, кто именно должен уведомить об этом страховщика. В нашем случае сделать это проще дольщику, так как дозвониться в текущий момент до СК «Реставрация» представляется крайне затруднительным. Замена полиса в данном случае не требуется.

У нас полис страхования истек, был заключен до 01.06.2018 г. Могу ли я в этом случае рассчитывать на выплату от страховой компании?

В соответствии с законом «О долевом участии» договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение возмещения по страховому случаю, наступившему в течение 2 лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения. Следовательно, вы имеете право на получение возмещения от страховщика.

Я заключил договор ДДУ, по которому должны были быть взносы в фонд защиты прав дольщиков. Документы были поданы в Росреестр для регистрации, но ее мой договор не прошел в связи с приостановкой регистрации. Могу ли я претендовать на компенсацию от фонда защиты дольщиков или достройку дома, если взносы в этот фонд не были уплачены и договор не зарегистрирован?

В соответствии со ст. 13 «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков» выплата возмещения осуществляется в порядке, установленном Правительством РФ, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство и застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд по таким договорам.

Таким образом, если отчислений не было в фонд, претендовать на возмещение вы не можете. Касаемо того, что договор ДДУ не прошел регистрацию в Росреестре, этот факт не является основанием для не включения вас в реестр требований кредиторов ООО «СК “Реставрация”».

Могу ли я самостоятельно оплатить данный взнос за застройщика? Если да, тогда могу ли я рассчитывать на компенсацию от фонда?

В соответствии со ст. 313 ГК РФ, если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в частности если должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства.

В законе «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков» прямого запрета на оплату взносов дольщиком в фонд нет. Но в настоящее время в судебной практике ответа на вопрос о получении компенсации в случае, если взнос будет оплачен дольщиком, нет.

Как будет складываться судебная практика пока непонятно, но все же, как юрист, советую использовать этот шанс для защиты своих прав и получения компенсации. Да, придется отстаивать свое право в суде, но лучше иметь эту вероятность, чем сразу похоронить данную возможность. Взнос в фонд составляет 1,2% от цены ДДУ.

Мой договор ДДУ не прошел государственную регистрацию, но подписан мной и застройщиком. На что я могу надеяться в данном случае? Могу ли я включиться в реестр требований кредиторов как дольщик?

Несмотря на то, что по общим правилам незарегистрированный договор не считается заключенным, на практике такие требования о включении в реестр требований должника, основанные на договоре ДДУ не прошедшим регистрацию в Росреестре, тоже включаются в реестр с целью защиты прав дольщиков. На это указал Высший арбитражный суд.

Поэтому если вы уплатили деньги за квартиру, взятую в долевое, то вы можете рассчитывать на то, что вас включат в реестр требований кредиторов-дольщиков должника, однако свою позицию в заявлении о включении в реестр необходимо грамотно аргументировать.

У меня на руках есть зарегистрированный в Росреестре ДДУ, ответственность застройщика застрахована. По ДДУ оплата мной не производилась. С застройщиком я заключил договор займа на такую же сумму, что и договор ДДУ. Как мне быть в данной ситуации? На что я могу рассчитывать? Надо ли проводить зачет требований?

В данной ситуации необходимо провести зачет встречных однородных требований, пока не началась процедура банкротства, иначе, если зачет не произвести, ваш договор ДДУ будет считаться неоплаченным. Все, на что вы сможете претендовать, это возврат займа. Но когда вы включитесь с таким займом в реестр требований кредиторов, вы не будете иметь статуса кредитора-дольщика, следовательно, вам не положена выплата страховки (если ответственность страховалась) и выплата из фонда защиты прав дольщика.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ, чтобы произвести такой зачет, вам достаточно написать заявление о зачете в адрес ООО «СК “Реставрация”». Для этого заявление о зачете надо отправить заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

У меня ДДУ зарегистрирован в Росреестре, взносы в фонд защиты прав дольщиков сделаны. Могу ли я претендовать на выплату компенсации, если большинство дольщиков-кредиторов проголосуют за достройку моего дома?

В данном случае достраивать дом или получить компенсацию, решают дольщики на общем собрании кредиторов 3/4 голосов. Если собрание приняло решение о достройке дома, то на компенсацию вы рассчитывать не можете.

Фонд в течение 14 дней со дня принятия собранием участников долевого строительства решения о получении возмещения размещает на своем официальном сайте сообщение о дате начала приема заявлений граждан о выплате возмещения, а также о месте, времени, форме и порядке приема заявлений.

У меня ДДУ зарегистрирован в Росреестре, страховка есть. Могу ли я претендовать на выплату страхового возмещения, если большинство дольщиков-кредиторов проголосуют за достройку дома?

Да, вы можете претендовать на получение страховой выплаты независимо от того, как проголосуют дольщики.

У меня ДДУ не прошел регистрацию в Росреестре, а на руках только предварительный договор ДДУ. Подрядчик передал мне право требовать от застройщика денег за поставленные материалы (выполненные работы). Что мне делать в данной ситуации? Как я могу защитить свои права? Надо ли проводить зачет? Смогу ли я включиться в реестр как дольщик?

В вашей ситуации необходимо произвести зачет встречных однородных требований, т.е. предъявить к зачету в счет оплаты по предварительному ДДУ ваши права требования, переданные подрядчиком. Далее необходимо обратиться к конкурсному управляющему застройщика с требованием о включении в реестр.

В случае отказа конкурсного управляющего от включения в реестр по причине отсутствия зарегистрированного ДДУ данный отказ необходимо обжаловать в арбитражном суде. Основанием включение в реестр требований при отсутствии зарегистрированного ДДУ является правовая позиция ВАС РФ.

Хотя ДДУ и подлежит государственной регистрации, но, как ФЗ в целом, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства. При этом необходимо учитывать, что отсутствие зарегистрированного ДДУ усложняет защиту прав, в том числе может быть ситуация т.н. задвоения нескольких требований на квартиру и ряд иных сложностей.

По нашему дому ДДУ заключались до 20.10.17 – без уплаты застройщиком 1,2%, но с уплатой страховой премии страховщику. Можем ли мы на собрании решить вопрос в пользу достройки? Каковы в этом случае перспективы ее финансирования из фонда защиты дольщиков?

В данном случае обращение в фонд защиты дольщиков неправомерен. Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы.

При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов или реестра требований о передаче жилых помещений.

Скажите, из каких средств осуществляется достройка дома при решении большинства дольщиков это сделать? Из средств страховой компании? Как быть уверенным, что страховые деньги опять не закончатся? Или новому застройщику только при окончании строительства переходят эти средства со счета, специально созданного для достройки дома?

Во-первых, необходимо знать, что общее собрание дольщиков в соответствии со ст. «О несостоятельности (банкротстве)» может принять, несколько важных решений по ситуации с банкротством ООО «СК “Реставрация”»:

– Передать новому застройщику имущество должника, земельные участки, объекты незавершенного строительства, имущественные права, а он взамен обязуется передать всем дольщикам квартиры, которые были предусмотрены ДДУ.

Однако следует учесть, что финансирование возможно только фондом защиты дольщиков при условии оплаты взносов в данный фонд. Законом не предусмотрено, что финансирование достройки дома может осуществляться страховой компанией. В случае если есть страховка, вы можете рассчитывать только на страховую выплату.

Кроме того, если за ваш дом не уплачивались взносы в фонд, то новый застройщик не заинтересован (ему просто не выгодно) взять на достройку дома СК «Реставрации», если в процедуре банкротства не обнаружится какое-либо имущество, которое интересно новому застройщику.

– Создать жилищно-строительный кооператив и передать ему все имущество СК «Реставрации». В этом случае ЖСК определяет, сколько денег потребуется на достройку дома, то есть участники должны будут «скинуться» на завершение строительства при отсутствии финансирования из фонда защиты прав дольщиков.

Подскажите, если по ДДУ часть оплатили, а часть суммы еще нет (рассрочка от застройщика), мне нужно подавать уведомление в адрес застройщика о прекращении финансирования на всякий случай? Надо ли продолжать платить?

В вашей ситуации существует два варианта:

– Если вы будете включаться в реестр требований кредиторов застройщика с денежным требованием, то выплачивать оставшуюся сумму нет необходимости – неоплаченная часть будет отражена в реестре, и когда вы будете получать страховку либо компенсацию от фонда, то такие компенсации будут уменьшены на величину не оплаты.

– Если вы будете включаться в реестр требований кредиторов застройщика с требованием передачи квартиры, то вам в процедуре банкротства придется заплатить неоплаченную часть. Более того, арбитражный управляющий может взыскать такую недоплату с вас через суд.

Что касается уведомления о прекращении финансирования, его писать не стоит. А вот уведомление застройщика о том, что вы хотите оплачивать (в том случае, если будете требовать передачи квартиры и ваш дом на завершающей стадии), лучше сделать во избежание расторжения договора со стороны застройщика.

Как быть тем, у кого договор зарегистрирован, но оплата была подрядчиками и чек от подрядчика есть, а вот застройщик не отдал документ-взаимозачет на руки? Есть договор от подрядчика, на основании которого был заключен договор с застройщиком.

В случае если подрядчик выплачивал стоимость квартиры в рамках ДДУ, права по которым перешли вам, то оплата подрядчика является надлежащим способом оплаты. 

В случае если каким-либо лицом (например, подрядчиком) вам переданы права требования к застройщику о взыскании долга, то необходимо произвести зачет встречных однородных требований, пока не началась процедура банкротства. Иначе ваш договор ДДУ будет считаться неоплаченным, все, на что вы сможете претендовать, это возврат долга по уступленным правам требования оплаты от подрядчика.

У нас есть зарегистрированный ДДУ, есть договор подряда, квитанции от подрядчика. Но справки застройщик о взаимозачете и полной оплате не дает. Что делать? Договор строительного подряда в регпалате нужно было регистрировать?

Договор строительного подряда регистрировать было не нужно. В данном случае необходимо предъявлять требование конкурсному управляющему о включении требований в реестр. Также следует помнить, если вам подрядчик передал право требования оплаты работ (материалов) и по ДДУ с вашей стороны оплаты нет, тогда нужно произвести зачет встречных однородных требований.

Мы подали договор ДДУ на регистрацию, но Стройнадзор приостановил ее. Смогу ли я включиться в реестр по незарегистрированному договору? Можно ли обратиться в суд, прокуратуру за принудительной регистрацией ДДУ?

Обращение в прокуратуру и суд с требованием о регистрации договора является ненадлежащим способом зашиты права. В данной ситуации можно претендовать на включение в реестр требований кредиторов без отметки о регистрации ДДУ.

Покупал квартиру у физлица. На руках есть ДДУ, договор уступки и справка о полной оплате от «Реставрации». Подскажите, какие квитанции об оплате необходимы – между мной и физлицом либо физлица и «Реставрации»?

По общему правилу для подтверждения оплаты необходим приходно-кассовый ордер от «Реставрации» при оплате наличными, выданный первому дольщику по данному ДДУ. А далее, чтобы не возникло проблем с прежним участником долевого, должен быть документ, подтверждающий оплату в его адрес. На практике достаточно иметь справку от «Реставрации» о полной оплате по ДДУ.


Памятка дольщика – здесь